Huis verkopen aan een opkoper: is dat verstandig?

Soms wel. Een opkoper koopt snel en zonder gedoe, maar betaalt minder dan iemand die er zelf gaat wonen. Hier leest u wanneer het verstandig is, en waar u op let.

Ik wil een bod ontvangen Opkoper of belegger?

Bijgewerkt op 31 oktober 2026

Wat doet een huis opkoper?

Een opkoper koopt woningen rechtstreeks van de eigenaar, zonder makelaar en zonder Funda.

Meestal knapt hij de woning op en verkoopt hij haar door. Soms verhuurt hij haar, of splitst hij een groot huis in appartementen.

Een opkoper betaalt vaak met eigen geld, zonder hypotheek. Daardoor kan het snel gaan, en hoeft u niet te wachten op de bank van de koper.

Wat geeft een opkoper voor uw huis?

Minder dan iemand die er zelf gaat wonen. Een opkoper rekent terug vanaf wat de woning hem later oplevert.

Van die opbrengst trekt hij af:

de kosten van opknappen en verduurzamen;
de overdrachtsbelasting: hij betaalt 8% over een woning, iemand die er zelf gaat wonen 2% (een starter vaak niets);
de rente, de kosten van doorverkoop en de tijd dat de woning leegstaat;
zijn winst, en een marge voor tegenvallers.

Hoe groot het verschil is, hangt af van de woning en van de opkoper. Vraag daarom altijd hoe het bod is opgebouwd. Krijgt u alleen een bedrag, zonder som erbij? Dan weet u niet wat u weggeeft.

Is uw woning verhuurd? Dan rekent een koper vanuit de huur. Lees hoe de waarde in verhuurde staat wordt berekend.

Voordelen en nadelen van een huizen opkoper

U ruilt een deel van de prijs in voor snelheid en zekerheid.

Voordelen

Het gaat snel: vaak binnen enkele weken bij de notaris.
Meestal geen financieringsvoorbehoud, dus de koop gaat niet alsnog mis bij de bank.
Geen Funda en geen bezichtigingen met vreemden.
De staat van de woning maakt minder uit: u hoeft niets op te knappen.
Meestal geen makelaarskosten.

Nadelen

U krijgt minder dan bij verkoop aan iemand die er zelf gaat wonen.
Er bieden geen anderen mee, dus u weet niet wat de woning op de markt had opgebracht.
Een hoog eerste bod kan na de bezichtiging of de keuring nog zakken.
Soms staat er een ontbindende voorwaarde in het contract, waardoor de koper er nog onderuit kan.
Als verkoper heeft u geen wettelijke bedenktijd.

Opkoper of particuliere belegger: het verschil

Een opkoper koopt meestal om door te verkopen. Een belegger koopt om te houden en te verhuren.

Dat verschil merkt u vooral bij een verhuurde woning. Een opkoper heeft weinig aan een huurder, want hij wil leeg verkopen. Een belegger rekent juist met de huur, en laat de huurder wonen.

Lees meer over huis verkopen aan een belegger, of over verhuurde woning verkopen.

	Vastbod	Makelaar	Opkoper
Wie koopt	Particuliere beleggers uit Den Haag, voor de eigen portefeuille. Geen doorverkoop aan andere beleggers	Wie het meeste biedt	Vaak onduidelijk; soms volgt doorverkoop
Prijs	Waarde in verhuurde of lege staat, met onderbouwing. Extra bij veel potentieel of een transformatie	Hoogste prijs bij lege oplevering	Snel bod, meestal zonder onderbouwing
Zekerheid	Vast bod, meestal zonder bezichtiging. Afname gegarandeerd vanaf de intentieverklaring, met 10% waarborg bij de notaris	Afhankelijk van de financiering van de koper	Bod kan na de bezichtiging zakken
Uw huurder	Blijft; ons eigen beheer wordt zijn aanspreekpunt	Lastig te verkopen als er een huurder in zit	Wisselend
Kosten voor u	Geen makelaars- of administratiekosten; wij betalen de notaris	Courtage en opstartkosten	Meestal geen
Openbaarheid	Volledig discreet, ook naar uw huurders	Op Funda, met bezichtigingen	Discreet

Ervaringen: zo herkent u een betrouwbare opkoper

Ervaringen van anderen zeggen iets. Wat u zwart op wit krijgt, zegt meer.

Stel deze vragen voordat u iets tekent:

Staat de koper ingeschreven bij de KvK, en wie wordt de eigenaar?
Krijgt u het bod schriftelijk, met de opbouw erbij?
Staat erin wanneer het bod nog kan veranderen?
Koopt hij met eigen geld, of met een financieringsvoorbehoud?
Wie kiest en betaalt de notaris?
Stort de koper na het tekenen een waarborg, meestal 10%, bij de notaris?
Krijgt u de tijd om na te denken, zonder druk?

Twijfelt u over de prijs? Laat het bod dan nakijken door een eigen makelaar of taxateur. Dat kost geld, maar dan weet u waar u staat.

Wanneer een makelaar meer oplevert

Als u de woning leeg kunt opleveren, en u heeft tijd.

Dan bieden mensen die er zelf gaan wonen. Zij rekenen met de leegwaarde en betalen minder overdrachtsbelasting. Dat levert meestal meer op, ook na de kosten van de makelaar.

In Den Haag speelt nog iets mee: de opkoopbescherming. Die geldt in 2026 voor woningen tot een WOZ-waarde van € 470.000, die korter dan zes maanden verhuurd waren. Een belegger mag zo'n woning na de koop niet zomaar verhuren. Ook dat drukt wat een opkoper voor een lege woning kan bieden.

Een opkoper is dan vooral een keuze voor snelheid en gemak. Dat kan een goede keuze zijn, zolang u weet wat het u kost.

Veelgestelde vragen over verkopen aan een opkoper

Staat uw vraag er niet bij? Stel hem gerust, dan krijgt u persoonlijk antwoord.

Stel uw vraag

Is verkopen aan een opkoper verstandig?

Soms. Het is verstandig als u snel en zeker wilt verkopen, of als de woning veel onderhoud nodig heeft. Kunt u de woning leeg opleveren en heeft u tijd? Dan levert een makelaar meestal meer op.

Wat betaalt een opkoper voor een huis?

Minder dan iemand die er zelf gaat wonen. Een opkoper rekent terug vanaf wat de woning hem later oplevert. Daar gaan de kosten van opknappen, 8% overdrachtsbelasting, de financiering en zijn winst af. Vraag daarom altijd hoe het bod is opgebouwd.

Hoe lang duurt een verkoop aan een opkoper?

Vaak een paar weken. Een opkoper koopt meestal zonder hypotheek, dus er is geen wachttijd voor de bank. De datum bij de notaris spreekt u samen af. Bij Vastbod is dat meestal binnen 4 tot 8 weken.

Betaal ik kosten aan een opkoper?

Meestal niet: de koper betaalt de overdrachtsbelasting en de leveringsakte bij de notaris. Vraag het wel na, en laat het in het contract zetten. Bij Vastbod is het antwoord: bijna niets. U betaalt geen makelaarskosten en geen administratiekosten, en de notaris betalen wij. Alleen het doorhalen van uw hypotheek en eventuele kosten van uw VvE zijn voor u, zoals bij elke verkoop.

Heb ik bedenktijd als ik aan een opkoper verkoop?

Nee. De wettelijke bedenktijd van drie dagen geldt alleen voor de koper. Als verkoper zit u eraan vast zodra u de koopovereenkomst tekent. Neem dus de tijd voordat u tekent.

Koopt een opkoper ook verhuurde woningen?

Sommige wel. Veel opkopers kopen liever leeg, omdat ze willen doorverkopen. Een verhuurde woning past beter bij een belegger, die de huurder laat wonen. Lees meer over verhuurde woning verkopen.

Is Vastbod een opkoper?

Wij kopen ook rechtstreeks van eigenaren, zonder makelaar. Maar wij zijn particuliere beleggers met een eigen beheer, en geen doorverkopende partij: wij kopen voor onze eigen portefeuille en ontwikkeling. Daarom kopen wij vooral verhuurde panden, met de huurders erin. U krijgt een vast bod, met de rekensom erbij.

Liever een bod met de rekensom erbij?

Stuur ons de gegevens van uw woning of pand. U ontvangt ons bod per e-mail, met de rekensom erbij. U zit nergens aan vast.

Ik wil een bod ontvangen

Binnen 2 werkdagen, zonder voorbehouden.