Het korte antwoord
De leegwaarderatio is het percentage van de WOZ-waarde waarvoor een verhuurde woning meetelt in box 3 en in de erf- en schenkbelasting. Het hangt af van de jaarhuur als deel van de WOZ-waarde: van 73% bij een huur tot 1% van de WOZ-waarde, tot 100% bij een huur boven 5%. De tabel is in 2026 niet veranderd.
Wat is de leegwaarderatio?
Een verhuurde woning is minder waard dan een lege, omdat de huurder huurbescherming heeft. Daarom telt zo’n woning in box 3 niet voor de volle WOZ-waarde mee, maar voor een percentage daarvan: de leegwaarderatio.
Dezelfde tabel geldt voor de erfbelasting en de schenkbelasting. Hoe lager de huur in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe lager het percentage.
De tabel voor 2026
| Jaarhuur als deel van de WOZ-waarde | Leegwaarderatio |
|---|---|
| meer dan 0% tot en met 1% | 73% |
| meer dan 1% tot en met 2% | 79% |
| meer dan 2% tot en met 3% | 84% |
| meer dan 3% tot en met 4% | 90% |
| meer dan 4% tot en met 5% | 95% |
| meer dan 5% | 100% |
Tot en met 2022 lagen de percentages veel lager, van 45% tot 85%. Sinds 2023 telt een verhuurde woning dus veel zwaarder mee in box 3. In 2025 werkte het ministerie van Financiën een actualisering per 2026 uit, maar die is niet doorgevoerd. De percentages zijn in 2026 gelijk gebleven.
Leegwaarderatio berekenen
Bereken de jaarhuur
De huur per maand op 1 januari, keer 12.
Deel door de WOZ-waarde
Dat geeft de huur als percentage van de WOZ-waarde.
Zoek het percentage op
In de tabel hierboven. Vermenigvuldig de WOZ-waarde met dat percentage.
Een voorbeeld: een woning met een WOZ-waarde van € 350.000 en een huur van € 1.100 per maand. De jaarhuur is € 13.200, dat is 3,77% van de WOZ-waarde. De leegwaarderatio is dan 90%, en de woning telt in box 3 mee voor € 315.000.
Rekentool
Vul uw eigen WOZ-waarde en huur in.
| Jaarhuur | € 13.200 |
|---|---|
| Huur als deel van de WOZ-waarde | 3,77% |
| Leegwaarderatio | 90% |
| Waarde in box 3 | € 315.000 |
| Box 3 over deze woning, per jaar | ± € 6.804 |
Een indicatie voor 2026: 6% forfaitair rendement, 36% belasting. Zonder heffingsvrij vermogen, schulden of uw andere bezittingen. Bij tijdelijke verhuur, of verhuur aan familie tegen een te lage huur, geldt de leegwaarderatio niet. Geen belastingadvies.
Wanneer geldt de leegwaarderatio niet?
- Tijdelijke verhuur
- Sinds 2023 geldt de leegwaarderatio niet bij een huurcontract voor bepaalde tijd. Ook zonder huurbescherming, zoals bij vakantieverhuur, telt de volle WOZ-waarde.
- Verhuur aan familie
- Verhuurt u aan familie of een andere verbonden partij tegen een huur die niet marktconform is, dan telt sinds 2023 al de volle WOZ-waarde. Sinds 2026 is de leegwaarderatio in die situatie helemaal uitgesloten, en kunt u ook geen lagere waarde meer onderbouwen.
- Een hoge huur
- Is de jaarhuur meer dan 5% van de WOZ-waarde, dan is de ratio 100%: geen korting.
Andersom kan ook: is de waarde volgens de leegwaarderatio minstens 10% hoger dan de werkelijke waarde in verhuurde staat, op de peildatum van de WOZ? Dan mag u die lagere waarde gebruiken. U moet dat wel onderbouwen, bijvoorbeeld met een taxatie. Sinds 2026 staat deze regel in de wet.
Wat de leegwaarderatio betekent voor uw box 3
In 2026 rekent box 3 voor vastgoed met een forfaitair rendement van 6%, belast met 36%. In het voorbeeld is het veronderstelde rendement 6% van € 315.000: € 18.900 per jaar. Daarover betaalt u ongeveer € 6.804 box 3.
Dat is meer dan de helft van de huur van € 13.200, terwijl er van die huur ook nog kosten afgaan. Het heffingsvrije vermogen van € 59.357 per persoon en eventuele schulden maken het bedrag lager. Is uw werkelijke rendement lager dan het forfait, dan kunt u dat met de tegenbewijsregeling laten zien.
Het kabinet wil box 3 vanaf 2029 baseren op het werkelijke rendement. Die wet moet nog door de Eerste Kamer. Lees meer over box 3 en vastgoed, en bespreek uw situatie met uw belastingadviseur.
Leegwaarderatio en verkopen
De leegwaarderatio is een fiscale waarde, geen verkoopprijs. Een koper betaalt de waarde in verhuurde staat, en die ligt vaak lager.
| Waarde in box 3 (leegwaarderatio 90%) | € 315.000 |
|---|---|
| Wat een belegger biedt (ons rekenvoorbeeld, 69%) | € 240.000 |
Is het verschil zo groot, dan mag u in box 3 vaak de lagere waarde gebruiken: de 10%-regel hierboven. In dit voorbeeld kan dat als de woning in verhuurde staat hoogstens € 286.364 waard is. U moet dat wel onderbouwen, bijvoorbeeld met een taxatie. Volgens een onderzoek voor het ministerie kennen particuliere verhuurders deze regel bijna niet.
Toch blijft box 3 voor veel verhuurders een reden om te verkopen. Hoe een belegger de waarde berekent, leest u bij waarde verhuurde woning berekenen.
Ons bod is geen taxatie, maar de rekensom erbij laat wel zien wat de woning verhuurd opbrengt. Of u daarmee een lagere waarde in box 3 kunt onderbouwen, bespreekt u met uw belastingadviseur.