Huurder uitkopen of uitzetten bij verkoop

Mag u een huurder uitzetten bij verkoop?

In de regel niet. Koop breekt geen huur: bij verkoop gaat het huurcontract over op de koper, met dezelfde huur en dezelfde afspraken. En verkoop is in het algemeen geen reden om de huur op te zeggen.

Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd mag u alleen opzeggen om een van deze redenen:

• de huurder gedraagt zich niet als goed huurder, bijvoorbeeld door huurachterstand of overlast;
• u heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik;
• de huurder weigert een redelijk voorstel voor een nieuw huurcontract;
• u wilt een geldend omgevingsplan uitvoeren, bijvoorbeeld sloop en nieuwbouw;
• het gaat om tussenhuur met een diplomatenclausule;
• in één uitzonderlijk geval: u verhuurt als particulier tijdelijk uw eigen woning, en u heeft vooraf in het huurcontract gezet dat u mag opzeggen om te verkopen.

Ook dan zegt u op per aangetekende brief of via een deurwaarder, met de reden erbij. De opzegtermijn is 3 tot 6 maanden. De huurder heeft 6 weken om te laten weten of hij akkoord gaat. Gaat hij niet akkoord, dan beslist de rechter. Bij dringend eigen gebruik weegt de rechter de belangen van beide kanten, en moet de huurder andere passende woonruimte kunnen krijgen.

Na een verkoop: drie jaar wachten

Een koper die er zelf wil wonen, kan de huur niet direct opzeggen. De rechter wijst dringend eigen gebruik pas toe als de nieuwe eigenaar de huurder minstens drie jaar eerder schriftelijk heeft laten weten dat hij eigenaar is. Ook daarom betaalt een koper minder voor een verhuurde woning.

Een tijdelijk huurcontract

Sinds 1 juli 2024 zijn tijdelijke huurcontracten alleen nog in een paar situaties toegestaan. Loopt er nog een tijdelijk contract van hoogstens 2 jaar, of voor een kamer van hoogstens 5 jaar (gesloten vóór 1 juli 2024)? Dan eindigt het alleen als u de huurder 1 tot 3 maanden voor de einddatum schriftelijk laat weten dat het afloopt. Vergeet u dat, dan wordt het contract vast. Een langer tijdelijk contract eindigt niet vanzelf: dan moet u opzeggen met een reden die de wet noemt.

Druk zetten om een huurder weg te krijgen mag niet. Sinds 1 juli 2023 verbiedt de Wet goed verhuurderschap intimidatie door verhuurders. De gemeente houdt toezicht en kan een boete geven.

Hoe werkt huurder uitkopen?

U biedt uw huurder geld om vrijwillig te vertrekken. Gaat de huurder akkoord, dan beëindigt u de huur samen, met een schriftelijke overeenkomst. Daarna kunt u de woning leeg verkopen.

1. Reken uit wat het u oplevert

   Het verschil tussen de leegwaarde en de waarde in verhuurde staat is het meeste wat uitkopen u kan opleveren. Daar gaan uw kosten nog af.

2. Doe een voorstel, op papier

   Noem het bedrag, de datum van vertrek en wat u verder regelt, zoals verhuishulp. Geef de huurder tijd om na te denken en advies te vragen.

3. Leg de afspraken vast

   In een overeenkomst waarin u samen de huur beëindigt: de datum, het bedrag, wanneer u betaalt, de staat van de woning en de borg. Laat een advocaat of notaris meelezen.

4. Betaal bij vertrek

   Spreek af dat u het bedrag betaalt als de woning leeg is en de sleutels zijn ingeleverd. Zo weet u zeker dat de huurder echt vertrekt.

Hoeveel geld krijgt een huurder om te vertrekken?

Daar is geen regel voor: u onderhandelt. In de praktijk gaat het vaak om tienduizenden euro’s. Proranje Vastgoed, een andere koper van verhuurde woningen, schreef in oktober 2026 dat het soms om meer dan € 100.000 gaat.

Vastgoed Insider schreef in juli 2025, op basis van een bericht van een vastgoedbedrijf, dat huurders in steden als Amsterdam € 80.000 tot meer dan € 250.000 vragen. Beide cijfers komen van vastgoedbedrijven zelf, niet uit onderzoek. Zulke bedragen zijn de uitzondering.

Ter vergelijking: bij sloop of renovatie heeft een huurder wettelijk recht op minstens € 7.926 verhuiskosten. Voor uitkopen geldt dat bedrag niet, maar het geeft wel een idee van wat verhuizen kost.

Waar het bedrag tussen ligt

Het bedrag ligt meestal tussen twee getallen: wat de huurder kwijtraakt, en wat de lege verkoop u extra oplevert. Een rekenvoorbeeld:

In dit voorbeeld komt een redelijk bedrag uit tussen ongeveer € 24.000 en € 110.000. Hoe lager de huur en hoe moeilijker de huurder iets anders vindt, hoe hoger het bedrag dat hij vraagt.

Van wat leeg verkopen u extra oplevert, gaan nog kosten af: de makelaar, de tijd dat de woning leeg staat, en het risico dat het niet doorgaat. Wat de waarde in verhuurde staat van uw woning is, leest u bij waarde verhuurde woning berekenen.

Wanneer loont uitkopen?

Uitkopen loont vooral als de huur laag is en de woning leeg veel meer waard is. Dan is het verschil groot genoeg om de huurder een goed bedrag te bieden en zelf meer over te houden.

Het loont minder, of niet, als:

• de huur al dicht bij de markthuur ligt, zodat het verschil klein is;
• de huurder geen andere woning kan vinden, en dus niet wil of kan vertrekken;
• u haast heeft: onderhandelen en verhuizen kost maanden;
• de woning op 1 januari leeg staat, waardoor u in box 3 over de volle WOZ-waarde betaalt.

Wil uw huurder vertrekken voor een redelijk bedrag? Dan levert leeg verkopen via een makelaar meestal meer op dan verkopen aan ons. Dat zeggen wij u eerlijk.

Wat als de huurder niet weg wil?

Dan verkoopt u de woning met de huurder erin. Dat mag altijd, zonder toestemming van de huurder. Het huurcontract gaat over op de koper, en de huurder merkt er weinig van.

U krijgt dan de waarde in verhuurde staat. Die is lager dan de leegwaarde, maar u bent in één keer klaar, zonder onderhandelen en zonder wachten. Wij kopen verhuurde woningen in Den Haag met de huurder erin, met een vast bod en de rekensom erbij.

Er is nog een derde weg: verkopen aan uw huurder zelf. Lees meer bij verhuurde woning verkopen aan huurder.