Koop breekt geen huur

Wat betekent koop breekt geen huur?

Verkoopt u een verhuurde woning of een verhuurd pand, dan stopt de huur niet. Het huurcontract gaat over op de koper. Hij wordt de nieuwe verhuurder, en uw huurder blijft gewoon zitten.

De regel staat in artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek. Hij geldt niet alleen bij verkoop, maar bij elke overdracht van het pand, bijvoorbeeld ook bij een schenking.

Een afspraak in een huurcontract dat de huurder bij verkoop moet vertrekken, is bij een woning in de regel niet geldig. Verkoop is ook geen reden om de huur op te zeggen. De enige uitzondering is een particulier die tijdelijk zijn eigen woning verhuurt, en dat vooraf in het huurcontract heeft vastgelegd.

Wat gaat over op de koper?

Alle rechten en plichten uit het huurcontract die na de overdracht ingaan. De koper moet zich dus aan dezelfde afspraken houden als u.

Gaat over

De huurprijs, de looptijd, de afspraken over onderhoud en het gebruik van het pand, en de regels over huurverhoging. Een tijdelijk contract loopt door tot de einddatum.

Blijft bij u

Huur en kosten van vóór de overdracht, zoals een huurachterstand. Die kunt u wel aan de koper overdragen, als u de huurder daarover inlicht.

Gaat meestal niet over

Iets wat u de huurder gratis gaf, zoals een parkeerplaats die niet in de huur zit. Ook een recht om het pand te kopen gaat meestal niet mee.

Spreek af

De borg. De plicht om die terug te betalen gaat in de regel mee naar de koper. Leg daarom in de koopovereenkomst vast dat de borg bij de notaris met de koopsom wordt verrekend. Voor huurcontracten vanaf 1 juli 2023 is de borg voor een woning hoogstens twee maanden kale huur.

Wat betekent het voor de huurder?

De huurder hoeft niets te doen en hoeft geen toestemming te geven. Hij betaalt na de overdracht de huur aan de nieuwe eigenaar, en verder verandert er niets.

De nieuwe eigenaar mag de huur alleen opzeggen om een reden die de wet noemt, net als u. Wil hij er zelf gaan wonen, dan wijst de rechter dat pas toe als hij de huurder minstens drie jaar eerder schriftelijk heeft laten weten dat hij de eigenaar is. Ook moet de huurder andere passende woonruimte kunnen krijgen.

Uitzonderingen

In een paar gevallen gaat de huur niet over op de koper:

Verhuurd zonder toestemming van de bank

In een hypotheekakte staat vaak dat u niet mag verhuren zonder toestemming van de bank. Heeft u dat toch gedaan, en verkoopt de bank het pand bij een executie, dan kan de huurder moeten vertrekken.

De verhuurder was niet de eigenaar

Heeft iemand anders dan de eigenaar het pand verhuurd, dan is de koper daar niet zomaar aan gebonden. Rechters kijken daar per geval naar.

Verhuurd na de koop

Is het huurcontract gesloten nadat de koopovereenkomst bij het Kadaster was ingeschreven, dan gaat het niet over op de koper.

Geen huur

Betaalt de gebruiker geen huur, zoals bij bruikleen of antikraak, dan is er geen huurovereenkomst. Dan geldt de regel niet.

Wat het betekent als u wilt verkopen

U kunt altijd verkopen, ook als de huurder blijft. U hoeft niet te wachten tot het contract afloopt, en u hoeft de huurder niet uit te kopen.

Wel betaalt een koper dan de waarde in verhuurde staat, en niet de leegwaarde. Hij kan er immers niet zelf in en moet de huurder houden. Hoe een belegger die waarde berekent, leest u bij waarde verhuurde woning berekenen.

Voor een verkoop met de huurder erin heeft een koper meestal nodig:

• het huurcontract, of een huurlijst met per eenheid de kale huur en de servicekosten;
• de soort en de looptijd van elk contract;
• de hoogte van de borg;
• bij een appartement: de gegevens van de VvE.

Wij kopen verhuurde woningen en panden in Den Haag met de huurders erin. De huurcontracten gaan over op ons, en tot kort voor de overdracht merken uw huurders niets van de verkoop. Lees meer over verhuurde woning verkopen.