Waarde van een verhuurde woning: zo rekenen wij
Wij rekenen vanuit de bruto huur en het rendement dat wij vragen. U krijgt die som altijd op papier. Hieronder rekent u het zelf na, met uw eigen huur.
Bijgewerkt op
| Kale huur | € 1.100 per maand = € 13.200 per jaar |
|---|---|
| Bruto aanvangsrendementmet onze geschatte kosten erin: onderhoud, verzekering, VvE, belastingen, beheer | 5,5% |
| Waarde in verhuurde staat | € 13.200 ÷ 5,5% =€ 240.000 |
Ter vergelijking: als de woning leeg is, is ze € 350.000 waard. De verhuurde waarde is dan 69% van de leegwaarde.
In uw eigen som staan daarna de correcties apart: een huur boven het WWS, contracten die binnenkort aflopen, onderhoud en extra mogelijkheden.
Hoeveel is een huis minder waard in verhuurde staat?
Dat hangt vooral af van de huur. Hoe lager de huur, hoe groter het verschil met de leegwaarde.
Een koper krijgt de huur, maar kan er niet zelf gaan wonen. Hij betaalt dus voor de huur die binnenkomt, en niet voor de woning zoals een eigenaar-bewoner dat doet.
In de markt brengt een verhuurde woning meestal 60 tot 80% van de leegwaarde op. Bij een lage huur kan het minder zijn. In ons rekenvoorbeeld is het 69%.
Ook het contract telt mee. Een huurder met een contract voor onbepaalde tijd blijft misschien nog jaren wonen. De koper krijgt de leegwaarde dan pas veel later, of nooit.
Marktwaarde in verhuurde staat berekenen in vier stappen
De huur
We beginnen bij de kale huur die uw huurder nu betaalt, omgerekend naar een jaar. Servicekosten tellen niet mee: daar staan kosten tegenover.
Het rendement
We delen de jaarhuur door het bruto aanvangsrendement dat wij vragen. Daarin zitten onze geschatte kosten: onderhoud, verzekering, de VvE, belastingen en beheer. U hoeft ons dus geen kostenoverzicht te sturen.
Hoe hoger het rendement, hoe lager de waarde. De 8% overdrachtsbelasting die wij als koper betalen, rekenen we vaak niet volledig door.
De correcties
Daarna passen we de uitkomst aan voor wat bij uw pand speelt. Die correcties staan apart in de som, zodat u ziet wat elke regel scheelt.
De vergelijking met de leegwaarde
Tot slot zetten we de uitkomst naast de waarde van de woning als ze leeg zou zijn. Dan ziet u wat de huurder in de prijs scheelt. Kunt u leeg opleveren, dan zeggen we u eerlijk dat een makelaar meestal meer oplevert.
Rekenvoorbeeld: reken het zelf na
Vul uw eigen huur in. De tool begint met de getallen uit ons voorbeeld.
Bij € 1.100 huur per maand is de jaarhuur € 13.200. Gedeeld door 5,5% bruto aanvangsrendement is de woning verhuurd € 240.000 waard.
| Huur per jaar | € 13.200 |
|---|---|
| Waarde in verhuurde staat | € 240.000 |
| Ten opzichte van de leegwaarde | 69% |
Een indicatie, geen bod. In ons bod komen daar de correcties bij: een huur boven het WWS, contracten die binnenkort aflopen, onderhoud en extra mogelijkheden.
Wat de waarde hoger of lager maakt
- De hoogte van de huur
- We toetsen de huur aan de WWS-punten, met ons eigen systeem en openbare gegevens. Ligt de huur te hoog, dan corrigeren we dat in de som. Daar komen we later niet bij u op terug.
- Het huurcontract
- Een contract voor onbepaalde tijd geeft zekerheid over de huur, maar de woning komt waarschijnlijk niet snel leeg. Loopt een contract binnen een à twee jaar af? Dan kunnen we voor die woning soms al met de leegwaarde rekenen.
- Onderhoud en energielabel
- Achterstallig onderhoud en een laag energielabel kosten de nieuwe eigenaar geld. Die kosten schatten we in en zetten we apart in de som. Wij kopen in elke staat.
- Splitsing
- Een pand dat bouwkundig gesplitst is maar niet kadastraal, kopen we als geheel. Soms regelen we zelf de kadastrale splitsing bij de notaris.
- De ligging
- De straat en de buurt bepalen mee hoe zeker de huur is en wat de leegwaarde is.
- Potentieel
- Kan het pand meer opbrengen, bijvoorbeeld na splitsing, een optopping of een nieuwe bestemming? Dan bieden we daar extra voor. Dat staat apart in de som.
- Woning of bedrijfsruimte
- Woningen waarderen we meestal hoger dan bedrijfsruimte met dezelfde huur.
Verkoopwaarde of WOZ-waarde: het verschil
De WOZ-waarde gaat uit van een lege woning. De verkoopwaarde in verhuurde staat ligt meestal lager.
De gemeente stelt de WOZ-waarde elk jaar vast alsof de koper er meteen in kan. De huurder telt daarin dus niet mee.
Voor box 3 rekent de Belastingdienst met de WOZ-waarde maal een percentage: de leegwaarderatio. Dat percentage hangt af van de huur. Het is een fiscale waarde, en niet de prijs die een koper betaalt. Meer daarover leest u bij de leegwaarderatio 2026.
Taxatie in verhuurde staat: wanneer is die nodig?
Voor een verkoop aan Vastbod niet. Wij rekenen de waarde zelf uit, en u ziet de hele som.
Een taxatie door een geregistreerd taxateur kan wel nuttig zijn:
- als u een bod wilt laten nakijken;
- voor box 3, als u wilt aantonen dat de echte waarde minstens 10% lager is dan de waarde volgens de leegwaarderatio;
- bij een erfenis of een verdeling;
- als een bank of een andere partij om een taxatierapport vraagt.
Gaat het om belasting? Bespreek het dan eerst met uw belastingadviseur.
Wanneer ons bod nog kan veranderen
Ons bod is vast. Het zakt niet meer.
Er is één uitzondering, en die staat vooraf op papier: een huurcontract dat afwijkt van wat u heeft opgegeven. Verder kopen wij het pand zoals het is. Blijkt er later een gebrek, dan is dat voor ons risico.
Lees de voorwaarden van het vaste bod, of lees meer over uw verhuurde woning verkopen.
Veelgestelde vragen over de waarde in verhuurde staat
Staat uw vraag er niet bij? Stel hem gerust, dan krijgt u persoonlijk antwoord.
Stel uw vraagHoeveel is een verhuurde woning minder waard?
Meestal 20 tot 40%. Een verhuurde woning brengt vaak 60 tot 80% van de leegwaarde op, en bij een lage huur soms minder. In ons rekenvoorbeeld is het 69%. Hoe lager de huur ten opzichte van de leegwaarde, hoe groter het verschil.
Hoe bereken ik de marktwaarde in verhuurde staat?
Deel de kale huur per jaar door het bruto aanvangsrendement dat een koper vraagt (de BAR). Daarin zitten de kosten al. Een andere manier: trek eerst de kosten af en deel door het netto rendement (de NAR). Wij rekenen met de bruto huur.
Is de WOZ-waarde de waarde in verhuurde staat?
Nee. De WOZ-waarde gaat uit van een lege woning. De waarde in verhuurde staat ligt meestal lager. Voor box 3 rekent de Belastingdienst met de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio.
Heb ik een taxatie nodig om te verkopen?
Nee, niet voor een verkoop aan Vastbod. Wij rekenen de waarde zelf uit en sturen u de som. Wilt u ons bod laten nakijken door een eigen taxateur, dan kan dat altijd.
Wat kost een taxatie in verhuurde staat?
Dat verschilt per taxateur en per pand, dus vraag vooraf een offerte. Voor een verkoop aan Vastbod is geen taxatie nodig.
Kopen jullie ook woningen met een lage, gereguleerde huur?
Ja. Een lage huur maakt de waarde in verhuurde staat lager, maar het is geen reden om niet te kopen. Heeft u WWS-puntentellingen, stuur die dan mee. Zonder kunnen we ook een bod doen.
Wilt u de som voor uw eigen woning zien?
Stuur ons de gegevens van uw woning of pand. U ontvangt ons bod per e-mail, met de rekensom erbij. U zit nergens aan vast.
Binnen 2 werkdagen, zonder voorbehouden.