Het korte antwoord
Exploitatiekosten zijn alle kosten die u als eigenaar maakt om een pand te bezitten en verhuurd te houden: onderhoud, verzekering, belastingen, beheer, de VvE en leegstand. Bij woningen is dat meestal 20 tot 30% van de bruto huur, bij kantoren en winkels 25 tot 40%. Rente en aflossing horen er niet bij.
Wat zijn exploitatiekosten?
Alle kosten om een pand te bezitten, te onderhouden en verhuurd te houden. Ze staan tussen de bruto huur en wat u netto overhoudt:
bruto huur − exploitatiekosten = netto huur
Drie soorten kosten horen er niet bij:
- servicekosten: die betaalt de huurder, naast de kale huur;
- rente en aflossing: dat zijn kosten van de financiering, niet van het pand;
- een grote verbouwing: dat is een investering, geen jaarlijkse kost.
Wat valt onder exploitatiekosten?
Deze posten, met de vuistregels die in de markt gangbaar zijn:
- Onderhoud
- Ongeveer 0,5 tot 1,5% van de waarde van het pand per jaar. Oudere panden zitten aan de bovenkant.
- VvE-bijdrage
- Bij een appartement vaak € 15 tot € 75 per m² per jaar. Met een lift of een parkeergarage is het meer. Daarin zit ook het onderhoud van het gebouw.
- Verzekering
- Ongeveer 0,1 tot 0,2% van de herbouwwaarde. Bij een appartement loopt die vaak via de VvE.
- Belastingen en heffingen
- De OZB, de waterschapslasten en soms de rioolheffing. In Den Haag betaalt de eigenaar van een woning 0,0505% van de WOZ-waarde aan OZB, en altijd rioolheffing: € 195,40 per pand in 2026.
- Beheer
- 5 tot 8% van de huur als u het uitbesteedt. Doet u het zelf, dan kost het vooral tijd.
- Huurderving en leegstand
- Bij woningen reserveren beleggers vaak 2 tot 4% van de huur voor huur die niet binnenkomt.
- Erfpacht
- De canon, als het pand op erfpacht staat.
Bij bedrijfsruimte betalen eigenaar én gebruiker OZB. In Den Haag is dat 0,3115% voor de eigenaar en 0,2553% voor de gebruiker, meestal uw huurder.
Hoeveel zijn de exploitatiekosten?
Als deel van de bruto huur noemen marktpartijen deze bandbreedtes:
| Soort vastgoed | Exploitatiekosten |
|---|---|
| Woningen | 20 tot 30% van de bruto huur |
| Kantoren en winkels | 25 tot 40% van de bruto huur |
| Logistiek vastgoed | 10 tot 20% van de bruto huur |
Rekenvoorbeeld: een verhuurd appartement in Den Haag
Een appartement van 70 m² met een kale huur van € 1.100 per maand, dus € 13.200 per jaar.
| VvE-bijdrage (70 m² × € 25) | € 1.750 |
|---|---|
| Onderhoud binnen de woning | € 600 |
| Verzekering en kleine kosten | € 200 |
| OZB Den Haag (0,0505% van € 350.000 WOZ) | € 177 |
| Rioolheffing Den Haag, eigenarendeel (2026: € 195,40) | € 195 |
| Waterschap en andere heffingen | € 100 |
| Huurderving en leegstand (3% van de huur) | € 396 |
| Totaal zonder beheer | € 3.418 (26% van de huur) |
| Beheer uitbesteed (6% van de huur) | € 792 |
| Totaal met beheer | € 4.210 (32% van de huur) |
Van de € 13.200 huur blijft dan € 8.990 over. De OZB is in Den Haag laag: € 177 per jaar. De VvE en het onderhoud wegen veel zwaarder.
Waarom exploitatiekosten de waarde bepalen
Een koper betaalt voor wat hij netto overhoudt. Hoe hoger de kosten, hoe lager zijn bod.
Daarom vraagt een belegger een bruto aanvangsrendement (BAR) dat hoog genoeg is om de kosten te dekken. In ons voorbeeld is dat 5,5%: € 13.200 huur gedeeld door 5,5% geeft een waarde van € 240.000. Na de kosten uit het rekenvoorbeeld houdt de koper netto ongeveer 3,7% over. Dat heet het netto aanvangsrendement (NAR).
Wat de kosten, en dus het bod, vooral beïnvloedt:
- achterstallig onderhoud, of groot onderhoud dat de VvE heeft gepland;
- een hoge VvE-bijdrage, bijvoorbeeld door een lift of een parkeergarage;
- erfpacht, zeker als de canon binnenkort wordt herzien;
- een slecht energielabel, omdat verduurzamen geld kost.
Bij Vastbod zitten onze geschatte kosten al in het rendement waarmee we rekenen. U hoeft ons dus geen kostenoverzicht te sturen. Speelt er iets bijzonders, zoals groot onderhoud van de VvE, dan staat dat apart in onze rekensom. Lees hoe wij de waarde van een verhuurde woning berekenen.
Exploitatiekosten of servicekosten?
Servicekosten zijn kosten die de huurder betaalt voor extra diensten, naast de kale huur. Bijvoorbeeld de schoonmaak van het trappenhuis, de lift of de verlichting van de gang.
Sinds de Wet goed verhuurderschap moeten servicekosten passen bij de echte kosten, en krijgt de huurder elk jaar een overzicht. Wat u niet aan de huurder kunt doorberekenen, is voor u. Dat deel hoort wel bij uw exploitatiekosten.