Het korte antwoord
Heeft u uw tweede woning privé, dan betaalt u in 2026 geen belasting over de winst bij verkoop. U betaalt wel elk jaar box 3 zolang u de woning heeft. Heeft u de woning in een bv of in uw onderneming, dan is de winst wel belast. Vanaf 2029 wil het kabinet ook privé de waardestijging belasten bij verkoop.
Wij geven geen fiscaal advies. Dit is de stand van zaken op 15 november 2026. Bespreek uw eigen situatie met uw belastingadviseur.
Privé: geen belasting over de winst, wel box 3
Een tweede woning die u privé heeft, valt in box 3. Box 3 belast geen winst bij verkoop. U betaalt elk jaar belasting over een verondersteld rendement van 6% van de waarde, belast met 36%.
| Niet verhuurd, telt mee voor de volle WOZ-waarde | ± € 7.560 per jaar |
|---|---|
| Verhuurd voor € 1.100 per maand, telt mee voor 90% | ± € 6.804 per jaar |
Verkoopt u de woning, dan telt op 1 januari daarna de opbrengst mee in box 3, en niet meer de woning. Staat die opbrengst op een spaarrekening, dan rekent box 3 met het percentage voor spaargeld van dat jaar. Ter indicatie: in 2026 is dat voorlopig 1,28%.
Hoe een verhuurde woning meetelt, leest u bij de leegwaarderatio.
Vanaf 2029: belasting bij verkoop?
In 2028 verandert er nog niets. Het kabinet wil box 3 vanaf 2029 baseren op het werkelijke rendement. Voor een tweede woning staat in het wetsvoorstel:
- bij verkoop betaalt u 35,5% over de waardestijging sinds 1 januari 2029, en 38,5% over box 3-inkomen boven € 60.000 per jaar;
- wat de woning daarvoor in waarde steeg, telt niet mee. Bij een verhuurde woning is nog niet duidelijk of de leegwaarderatio meetelt voor die beginwaarde;
- een woning die u niet verhuurt, krijgt daarnaast elk jaar een vast rendement van 3,35% van de WOZ-waarde (nog niet definitief);
- bij een verhuurde woning betaalt u elk jaar over de huur min kosten, zoals onderhoud.
De Tweede Kamer nam op 12 november 2026 een aanpassing aan die de start van 2028 naar 2029 verschuift. De Eerste Kamer moet nog stemmen. Meer hierover leest u bij box 3 en vastgoed.
In een bv: vennootschapsbelasting
Heeft u de woning in een bv, dan betaalt de bv vennootschapsbelasting over de boekwinst: de verkoopprijs min de boekwaarde. In 2026 is dat 19% over de eerste € 200.000 winst, en 25,8% daarboven.
Keert de bv de winst uit, dan betaalt u als aandeelhouder daarover ook nog box 2-belasting. Uw adviseur kan uitrekenen of uitkeren of laten staan beter is.
In uw onderneming
Hoort de woning bij uw onderneming, bijvoorbeeld als ondernemer in box 1, dan is de winst bij verkoop belast als winst uit onderneming. Investeert u opnieuw in het bedrijf, dan kunt u de belasting soms uitstellen met een herinvesteringsreserve.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting?
De koper, niet u. Hoeveel hangt af van wie er koopt:
| Koper gaat er zelf wonen | 2% |
|---|---|
| Starter van 18 tot 35 jaar, eerste keer, woning hoogstens € 555.000 | 0% |
| Belegger, of een tweede woning | 8% |
| Bedrijfsruimte en ander vastgoed | 10,4% |
U betaalt het wel indirect: een belegger rekent zijn 8% mee in zijn bod. Wij rekenen die vaak niet volledig door. Hoe wij de waarde berekenen, leest u bij waarde verhuurde woning berekenen.
Andere kosten bij verkoop
- de makelaar, als u via een makelaar verkoopt;
- het aflossen van de hypotheek, soms met een boete als u vervroegd aflost;
- bij een appartement: kosten van de VvE, zoals een overdrachtsverklaring.
Verkoopt u een verhuurde woning aan Vastbod, dan betaalt u geen makelaar en geen notaris. Lees meer over verhuurde woning verkopen.