Uitponden of in één keer verkopen?

Wat is uitponden?

Uitponden is het één voor één verkopen van huurwoningen. Meestal gebeurt dat als een woning leeg komt: de verhuurder verkoopt hem dan aan iemand die er zelf gaat wonen. Soms koopt de huurder zelf.

Het tegenovergestelde is verkopen in één keer: alle woningen tegelijk, verhuurd, aan een belegger. Dan blijven de huurders zitten, en is de verhuurder in één keer klaar.

Hoe werkt uitponden?

1. Het pand splitsen

   Om woningen los te verkopen, moet het pand kadastraal gesplitst zijn in appartementsrechten. Een notaris maakt de splitsingsakte. In sommige gemeenten is daarvoor ook een vergunning nodig.

2. Een VvE oprichten

   Met de splitsing ontstaat een Vereniging van Eigenaars. Die regelt het onderhoud van het gebouw, en vraagt een bijdrage per appartement.

3. Wachten tot een woning leeg komt

   U mag een huurder niet opzeggen omdat u wilt verkopen. U wacht dus tot hij zelf vertrekt, of u biedt hem een vergoeding.

4. De lege woning verkopen

   Meestal via een makelaar, aan iemand die er zelf gaat wonen. Vaak eerst opgeknapt.

Uitponden of in één keer verkopen: de rekensom

Uitponden levert per woning meer op, maar later. Een voorbeeld met 4 woningen, elk met een kale huur van € 1.100 per maand en een leegwaarde van € 350.000:

Het verschil is € 110.000 per woning. Maar van de opbrengst bij uitponden gaan nog af:

• de kosten van splitsen: notaris, tekeningen en eventueel een vergunning;
• per woning een makelaar, en vaak opknappen voor de verkoop;
• tot de laatste verkoop: onderhoud, de VvE, beheer, en box 3 over de woningen die u nog heeft en over de opbrengst van de verkochte;
• huur die wegvalt als een woning leeg staat tot de verkoop;
• en het risico dat de huizenprijzen dalen voordat u verkoopt.

Daar staat tegenover dat u tot de verkoop de huur blijft ontvangen. Hoe het uitpakt, hangt vooral af van hoe lang het duurt tot de huurders vertrekken.

De nadelen van uitponden

Het duurt lang

Sinds 1 juli 2024 zijn vaste huurcontracten de norm. In onze ervaring blijven huurders vaak vijf tot zeven jaar of langer, en u weet nooit precies wanneer iemand vertrekt.

U blijft verhuurder

Tot de laatste woning verkocht is, heeft u het beheer, het onderhoud en de huurders.

Box 3 loopt door

Elk jaar op 1 januari tellen de woningen mee die u nog heeft: verhuurd volgens de leegwaarderatio, leeg voor de volle WOZ-waarde. De opbrengst van de verkochte woningen telt ook mee, zolang u die nog heeft.

U zit in een VvE

Zodra u de eerste woning verkoopt, beslist u samen met de nieuwe eigenaren over het gebouw.

Een lege woning kunt u lastig aan een belegger kwijt

In Den Haag geldt opkoopbescherming voor woningen met een WOZ-waarde tot € 470.000. Een belegger mag zo’n woning niet zomaar verhuren als die leeg was. Een lege woning in dat segment verkoopt u dus vooral aan iemand die er zelf gaat wonen.

De uitpondgolf in 2026

De afgelopen jaren verkochten veel particuliere verhuurders hun huurwoningen aan eigenaar-bewoners. Redenen: strengere huurregels, een hogere rente en meer box 3.

Volgens cijfers van het Kadaster, die De Hypotheker in mei 2026 besprak, lijkt die golf over zijn piek heen. Particuliere beleggers ponden minder uit dan een jaar eerder. Volgens De Hypotheker kochten beleggers in het eerste kwartaal van 2026 juist 83% meer woningen dan een jaar eerder. Sinds 1 januari 2026 betalen zij 8% overdrachtsbelasting in plaats van 10,4%. Voor 2027 is 7% voorgesteld.

Verkopen in één keer

Verkoopt u alles tegelijk aan een belegger, dan krijgt u de waarde in verhuurde staat. Die is lager, maar u bent in één keer klaar: geen splitsing, geen VvE, geen wachten. Het pand hoeft ook niet gesplitst te zijn.

Heeft u tijd, en wilt u het beheer en de VvE erbij nemen? Dan levert uitponden per woning vaak meer op. Wilt u zekerheid en rust, dan is verkopen in één keer beter. Twijfelt u? Vraag ons bod met de rekensom, en leg het naast wat uitponden u oplevert.

Wij kopen panden met meerdere woningen in Den Haag, gesplitst of niet. Lees meer over beleggingspand verkopen.