Het korte antwoord
In 2026 betaalt u in box 3 36% belasting over een verondersteld rendement van 6% op uw verhuurde woning, die meetelt volgens de leegwaarderatio. In 2027 stijgt dat rendement naar 6,37%. Vanaf 2029 wil het kabinet belasten wat u echt verdient: elk jaar de huur min kosten, en de waardestijging pas bij verkoop. Die wet moet nog door de Eerste Kamer.
Wij geven geen fiscaal advies. Dit artikel legt uit hoe het werkt, met de stand van zaken op 15 november 2026. Bespreek uw eigen situatie met uw belastingadviseur.
Box 3 in 2026
Box 3 belast niet wat u echt verdient, maar een verondersteld rendement. Voor vastgoed is dat in 2026 6% van de waarde.
| Spaargeld | 1,28% |
|---|---|
| Beleggingen en vastgoed | 6% |
| Schulden | 2,7% |
| Belasting over het rendement | 36% |
| Heffingsvrij vermogen | € 59.357 per persoon |
Een verhuurde woning telt mee voor de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio. Box 3 kijkt naar wat u bezit op 1 januari.
Rekenvoorbeeld
Een woning met een WOZ-waarde van € 350.000 en een huur van € 1.100 per maand telt mee voor € 315.000 (90%). Box 3 daarover is ongeveer € 6.804 per jaar. Dat is ruim de helft van de huur van € 13.200, en daar gaan de kosten nog af.
Verkoopt u de woning voor € 240.000 en zet u dat op een spaarrekening? Dan is box 3 daarover ongeveer € 1.106 per jaar, gerekend met het voorlopige percentage voor spaargeld van 2026 (1,28%). Maar dan ontvangt u ook geen huur meer. Beide bedragen zijn vóór het heffingsvrije vermogen en schulden.
Uw werkelijke rendement aantonen
Is uw echte rendement lager dan het veronderstelde? Dan kunt u dat aantonen met het formulier Opgaaf werkelijk rendement. Die regeling blijft bestaan tot de nieuwe box 3 begint, dus ook in 2027 en 2028. De Belastingdienst rekent dan met wat voor u het gunstigst is.
Let op twee dingen:
- ook de waardestijging telt mee, ook als u niet verkoopt. Stijgt de WOZ-waarde, dan is uw werkelijke rendement vaak hoger dan het forfait;
- kosten mag u niet aftrekken, behalve rente op schulden.
2027: het forfait stijgt naar 6,37%
Box 3 blijft in 2027 werken met een verondersteld rendement. Voor beleggingen en vastgoed stijgt dat van 6% naar 6,37%. Het heffingsvrije vermogen wordt € 60.098 per persoon.
Voor de woning uit het rekenvoorbeeld wordt box 3 dan ongeveer € 7.224 per jaar, als het tarief 36% blijft. In september stelde het kabinet nog een hoger forfait voor (7,87%) en een lager heffingsvrij vermogen (€ 30.846). Die voorstellen zijn in november ingetrokken.
De Tweede Kamer stemde op 12 november 2026 in met het Belastingplan 2027. De Eerste Kamer stemt in december.
2028: nog niets nieuws
De nieuwe box 3 zou in 2028 beginnen, maar het kabinet heeft de start uitgesteld naar 1 januari 2029. In 2028 geldt dus nog het huidige stelsel, met een verondersteld rendement en de mogelijkheid om uw werkelijke rendement aan te tonen.
Vanaf 2029: belasting over het werkelijke rendement
Het kabinet wil box 3 vanaf 2029 baseren op wat u echt verdient: de Wet werkelijk rendement box 3. Voor vastgoed staat in het voorstel:
- Verhuurde woning
- Elk jaar wordt de huur belast, min kosten zoals onderhoud, periodieke kosten en rente. De waardestijging wordt pas belast als u verkoopt.
- Tweede woning die u niet verhuurt
- Elk jaar een vast rendement van 3,35% van de WOZ-waarde (nog niet definitief), en de waardestijging bij verkoop.
- Beginwaarde
- De waarde op 1 januari 2029. Wat uw pand daarvoor in waarde steeg, wordt niet belast. Bij een verhuurde woning is nog niet duidelijk of de leegwaarderatio meetelt voor die beginwaarde. Verkoopt u later leeg, dan kan dat verschil maken.
- Tarief en vrijstelling
- 35,5% over de eerste € 60.000 box 3-inkomen per jaar, en 38,5% daarboven. Het eerste deel van uw rendement is vrijgesteld: € 1.800 per persoon. Het plan om dat te verlagen is geschrapt.
- Verliezen
- Verliezen boven € 500 mag u verrekenen met winst in latere jaren.
Hoe ver is de wet?
De Tweede Kamer stemde in februari 2026 in. De Eerste Kamer stelde haar stemming in juni uit, vooral vanwege de belasting op winst die u nog niet heeft gerealiseerd. Daarom kwam het kabinet met een aanpassing, een novelle: ook aandelen en obligaties worden pas bij verkoop belast, zoals vastgoed, en de start schuift naar 2029.
De Tweede Kamer nam die aanpassing op 12 november 2026 aan. De Eerste Kamer moet nog stemmen, en of daar een meerderheid voor is, is onzeker. Wij werken deze pagina bij zodra er meer bekend is.
Houden of verkopen? De vragen voor uw adviseur
Box 3 is één reden om te verkopen, maar zelden de enige. Neem deze vragen mee:
- Wat is mijn werkelijke rendement na kosten, en wat betaal ik nu aan box 3?
- Wat betaal ik aan box 3 als ik verkoop, en wat ontvang ik dan niet meer aan huur?
- Kan ik met de Opgaaf werkelijk rendement minder betalen over 2025 tot en met 2028?
- Wat wordt de beginwaarde van mijn pand op 1 januari 2029, en wat betaal ik bij een latere verkoop?
- Houd ik mijn vastgoed beter privé, of in een bv?
- Wat doen de huurregels, zoals de maximale huur, met mijn rendement de komende jaren?
- Verkoop ik beter vóór of na 1 januari?
Wilt u weten wat uw pand verhuurd opbrengt? Vraag ons bod aan. U krijgt de rekensom erbij, en die kunt u met uw adviseur bespreken. Lees ook verhuurde woning verkopen.